不動産投資信託（REIT）市場において、オフィスビルに特化した運用で知られる「MCUBS MidCity投資法人（証券コード：3227）」に注目すべき大きな動きがありました。格付投資情報センター（R&I）は、2019年9月27日、同法人の発行体格付および既存の投資法人債の評価を「A」から「Aプラス」へと一段階引き上げることを発表したのです。格付が向上するということは、それだけ財務基盤が強固になり、投資先としての信頼性が高まったことを意味しています。
今回の格上げ対象には、現在発行されている第1回から第4回までの無担保投資法人債も含まれており、市場全体にポジティブな印象を与えています。専門用語である「格付（レイティング）」とは、専門機関が債務の支払能力を客観的に評価した指標であり、今回の「Aプラス」への修正は、将来的な金利負担の軽減や資金調達の円滑化に直結するでしょう。投資家にとっては、よりリスクが抑えられた安定的な運用先としての魅力が増したと言えます。
SNS上では今回の発表を受け、「着実なポートフォリオの質の向上が評価された結果だ」「格上げによる借入コストの低下が、今後の分配金にどう寄与するか楽しみだ」といった期待に満ちた声が数多く寄せられています。特に、三菱商事グループとUBSグループという強力なスポンサー背景を持つ安心感に加え、今回のような具体的な評価の向上が伴ったことで、長期保有を検討する個人の投資家たちの背中を強く押している様子が伺えるでしょう。
強固なスポンサー背景と財務基盤の健全化がもたらす未来
私が考える今回の格上げの最大の要因は、大阪圏を地盤としつつ東京圏への資産入替を戦略的に進めてきた、その「攻めと守りのバランス」の良さにあります。REITにおいて、物件の稼働率を維持しながら財務の健全性を高めることは決して容易ではありません。しかし、MCUBS MidCity投資法人は、2019年9月27日の格付け改定に至るまでの過程で、マーケットの変動に左右されにくい強靭な財務体質を構築することに成功しました。
オフィス特化型REITは景気の影響を受けやすい側面もありますが、今回の格上げは「この投資法人なら不況時でも安定したキャッシュフローを生み出せる」というお墨付きを得たに等しい出来事です。編集者の視点から見ても、単なる数値上の改善に留まらず、経営陣の着実な運用能力がマーケットに認められた点は非常に高く評価できます。今後は、低コストで調達した資金をいかに次なる優良物件の取得に繋げるかが、さらなる飛躍のカギとなるはずです。